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新一轮行情开始 你的选房逻辑要升级了

距离2021年才一个月，很多城市的升级调控和房贷审核都比较严格。但是市场买房热情高涨，就像2016年的感觉，新一轮的行情开始了。

在2016年的普遍上涨中，资本沿着狭窄的通道一个接一个的充斥着城市，没有出现萧条，因为房价基数比较低，所有城市和新区鸡犬升天。

在这一轮房价分化中，城市内部和产品本身的分化正在加速，房地产投资的逻辑也在逐渐改变。

特别是深圳宝安光明暴涨，东莞松山湖滨海新区暴涨。可见，只有那些靠政策和资源建设的新区，而不是整个城市指定的新区，才能崛起。

我们一直强调郊区，只有那些有概念有效益的新区才有价值。在目前的形势下，我们也应该增加政策驱动的领域。

限价时代，全国各城市基本都习惯了一刀切的限价。主城限价严格，房价打压，郊区限价宽松，房价上涨。主城和郊区的差价在缩小，使得整个城市变得平坦。

然而，在这轮房价分化中，热钱流向了规划最好的新区。只有产业带动的新区，才能有足够稳固的自住和投资群体。

大家都习惯了买的概念，但是在城市地域的分化下，城市经济是房价的最大支撑。

为什么？

1.符合城市发展方向的新区可以得到最大的支持

近年来，城市化速度迅速扩大。过去几年城市向东南西北扩张，现在却在争夺增量，资源有限，发展集中。

符合城市发展方向的新区，未来会有溢价。

房子本身就是砖头水泥，你买的是房子附属资源的改善。

三年前，这里荒芜一片，道路也没有修好。三年后，它开始流行，交通堵塞开始了。

就像深圳前海一样，因为不断的现金收益和在城市发展方向和政策资源上的成就而不断成长。其他扇区只能轮换。

深圳前海

新区符合城市发展方向，是主城区板块的自然延伸或大城市推动的卫星城，规划科学合理高标准。

依托人民富裕程度高的主城区，虹吸主城区资源，在新区建立更先进、更现代化的公共设施和学校、医院。

新区如果有前瞻性的规划，就成功了一半，就像与新加坡合作规划的苏州公园，黑川纪章设计的郑州郑东新区一样。

或者有可靠的一级土地整理商，比如金茂运营的长沙梅溪湖新区，越秀运营的广州南沙。

广州南沙

2.分离的观念深入人心

在房价暴涨的四年里，每个人都被普及了一个——“投资和住房相结合”的概念，这个概念只是需要改进，需要舒适的居住和房子的升值。

显然，每个人对自住的需求都是设施齐全，发展成熟，而投资需要不断完善，升值潜力大。两者很难统一。但是现在大家都变得很贪心，看到别人的房子涨了，自己的房子不涨，会很难受。

p class="one-p">以前，大家会普遍存在着对一个地方会有地缘情结。虽然在东边上班，但能接受在西边居住，反正通勤时间也不长。

随着一二线城市越来越大，城市半径扩大到30-50公里，跨城上班不现实，所以产业集群的地方符合职住结合反而涨得更好。

不仅仅城市内部在分化，各区域上涨幅度不一。产品本身也在发生很大的改变。

这一轮广州科学城上涨，提供了很多选筹新思路。

例如因为有优质生源而考成名校的万科东荟城能凭学位优势领涨；

例如业主质素相对较高的科城山庄挂盘量少，小盘子容易炒；

例如片区标杆名盘新福港鼎峰代表了片区的天花板价，越探越高，会带动周边均价上升；

例如就算有墓园bug的雅居乐富春山居，乘着区域的大势，依然能凭借产品和园林出圈。

而现在这上面的价格基本都还要上涨30-50%以上，尤其是新福港鼎峰的价格竟然破了6万。

还有深圳湾的华润悦府、前海的诺德假日、科技园的华润城，都是凭着好产品出圈，受到改善投资的喜好。

这些大开发商、产品又做得好，会成为区域内网红盘。在这一轮房价分化上涨中，好产品和坏产品，高下立见。

新房有开发商做品牌宣传，产品做得不好都可以卖期房卖预期，但是二手房是所见即所得，所有一切一览无余，所以好产品会受认可，能卖得上价。

所以未来什么样的城市、区域、房子能有较好的升值潜力呢？

1. 高量级城市

最好是一线城市，或者是强二线。这一轮房子分化就像一次财富再分配，热钱最终肯定还是沉淀在一二手房成交活跃的强城市。城市级别越高，资产就越安全。

2. 产业先进、规划科学、供需相对紧张

这个区域是大多数年轻人向往的，拥有良好的产业和配套，也有虹吸主城区资源的能力。供应量紧凑合理，形成健康的二手房市场。

4年来，楼市往什么方向走，一直是政策说了算。虽然，现在真正有前景的地方，都离不开政策资源的扶持。

但在二手房市场越来越成熟之下，开始走出了市场化的方向。

产业+供应量开始成为左右市场的核心力量。

房价分化之下，楼市的逻辑开始从“自上而下”，逐渐走向了“自下而上”，可能哪天市场陷入疯狂、触发政策调控之后，又会变成了“自上而下”。

经过这一番房价分化的洗礼，一二线城市楼市会不动声色地成长、成熟。

一线城市的风吹得这么猛，二线城市哪能平静得了？

至于强二线城市的横盘，大家的心要大一点，这不过正如当年一线城市遭受横盘挫折一样的崎岖之路而已。

这一刻，是否似曾相识？