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2021年新“限高”规定实施 未来“三类”房地产将再次升值 高层负担将更加沉重

文校长

随着城市化率的不断提高，农村人口定居城市已成为大势所趋。根据国家统计局的统计，中国的城市化率在改革开放之初只有21.1%，到去年底已经超过60%。特别是“十三五”和“棚户区”改造后，中国的城市化率几乎每年都会增长2-3个百分点。随着城市人口的增加，城市土地利用逐渐开始最大化。高层建筑如雨后春笋般涌现，居民楼的高度日益增高。随着城市化进程的加快，城市几乎每年都是如此。

大城市建造高层建筑的目的是为了满足人口的需求，充分利用土地资源。但让人不解的是，很多小县城也在跟风建超高层。为什么人口稀少的小县城会跟风建高楼？

虽说高层建筑是城镇化不断发展的必然产物，但多以人口流出为主的小县城真的没有必要。

虽然我国人口多，地方多，但是能作为居住用地的土地很少。同时，我们应该保证我国的耕地数量。总的来说，中国的土地资源还是比较贫乏的。因此，许多经济发达、人口众多的城市为了提高土地利用率，不得不修建高层建筑来缓解土地压力。

很多购房者普遍选择高层住宅，可能一方面是喜欢，但经济压力是另一个原因。高层住宅单元往往较小，所以成本会相对较低，相当一部分多层住宅单元会相对较大。可能前几年感觉不到，但随着时间的推移，高层住宅的几个问题会逐渐暴露出来。城市设计专家李晓江曾强调，“高层住宅在未来可能会逐渐成为负担”。

高层住宅为何以后会成为一种“负担”？汇总一下无外乎以下三点：

1.因为高层建筑的高度太好，加上开发商考虑成本，建筑间距往往达不到相应的标准。即便如此，低层区域的地面照明也将成为一个棘手的问题。其实这已经成为高层住宅普遍存在的问题。毕竟高层住宅是按楼层定价的，低层楼层的采光问题似乎已经被买家熟知和接受。

2.高层住宅小区的物业管理服务会比较差。相对于别墅和多层住宅，高层住宅小区的物业费确实相对便宜，但这并不是物业服务不足的主要原因。原因是高层住宅小区业主数量多，物业管理相对困难。此外，租房者往往喜欢租一些租金相对较低的高层住宅，导致住宅小区业主素质参差不齐，物业管理更加困难。

3.高层住宅建筑的消防救援往往很困难。目前我国超高层建筑的定义是地上建筑高度100米以上，楼层30层左右，但这不是“终点”。如今，40层和60层的建筑在一二线城市比比皆是，这也给消防救援工作带来了很大的困难。很多救援机具根本满足不了“高”的要求。

其实国家早就明白高层建筑存在的问题。去年12月，国家颁布了新的高层住宅条例，住房和城乡建设部联合发布了——《限高令》，对具体高度作了如下规定：

新建建筑物的总高度不得超过500米。新建楼层高度超过100米时，应经相关部门充分论证，并与当地城市规划规模和消防救援能力相匹配。还强调中小城市和县城要严格控制超高层建筑数量，以高层住宅为主。

因此，在未来人口相对较少的城市，没有必要建造超高层建筑；其次，即使要求建造超高层建筑，也必须与当地城市规划和消防救援能力相匹配；最后，小县城不要跟风建超高层，否则麻烦无穷。

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2021年随着“限高”新规的逐渐实施，未来“3类”房产又要升值了。

1、配套齐全的老房子。

小区如果想形成一套完整的配套服务体系没有十年半载几乎很难实现。以学区房为例，首先教育设施配套要齐全，其次也是最重要的一点——师资力量，师资力量水平的高低与否直接影响到孩子未来升学的概率问题，这也是多数优质学校坐落于老城区的原因，师资力量、教师经验在年复一年中得到不断积累和成长。除此之外，老城区其他配套也相对较为齐全。

2、楼栋与楼栋间距大的楼房。

虽然“限高令”已经颁布，但高层住宅采光的通病问题却一直没有解决。高层住宅低层区采光难，所以很多多层住宅由于楼栋与楼栋之间的间距较大，采光根本不存在任何问题，毕竟采光也是作为购房、看房的重要原因之一，所以说未来楼与楼之间间距大、采光好的房子也将会升值。

3、规划到旧改行列的老房子。

今年起旧改工作全面实施，虽然“加安装电梯”困难重重，但很多地方已经想出解决办法。例如“共享电梯”，无论是前期安装还是后期维修都不需要业主掏钱，只需要业主在乘坐电梯时刷卡缴费就可以，费用也由楼层高低决定，但一般不会超过0.3元/次。所以，在旧改之后老房子将会焕然一新，升值只是时间问题。

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