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深圳商务公寓会符合福利吗？三个猜想还是在路上！
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经过年初的一系列“调控”，深圳楼市终于迎来了小正。
昨日，深圳市住建局发布新规定：商务公寓和宿舍可在条件允许的情况下配建燃气管道。
一时间，商品房可以供气的消息犹如深水炸弹，引起了地产界的讨论。
要知道市场上很多合格的商品房之前都是有燃气供应的，只是停留在建筑规范的水平。但是深圳的官方水平很久没有提高到明确发文。
根据通知内容，这次是“为了尽快提高我市燃气管道普及水平”，在满足技术规范的情况下，商务公寓和宿舍将按照《深圳市燃气条例》开放。
深圳商住公寓可以供气，监管力度大的时候会有很多解读。
最大的回应是中介，无庸置疑是久旱逢雨，因为面对新商品房，公寓依然难以摆脱。
自去年7月15日监管以来，深圳已经放松了商用公寓市场。
第一个喜事是，7月31日，深圳宣布停止审批新的商品房用地，并鼓励将其改为人才住房。
这也成为了商品房市场的分水岭事件。此后，商业公寓进入存量房时代，一度被市场解读为公寓供不应求、稀缺，但市场依然不温不火。
第二个喜糖是现在商务公寓和宿舍都可以供气，也就是说公寓在附加功能(或者权益)上接近房子，对公寓价值的提升有着特殊的意义。
然而，一些专家强调，这一新规定是影响并没有那么大，无需过度解读。
01
真公寓未必都要多做个厨房
首先，我们来梳理一下昨天发布的《深圳市住房和建设局关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》中的两个重点：
1.新建商务公寓及宿舍项目可与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
2.对于已完工的商务公寓和宿舍项目，如果需要管道燃气，应当满足国家和省市有关技术规范要求。
这两点表明，并非所有公寓都有燃气供应，需要满足相关规范的要求。
首先，新规具体指的是商品房，不讨论市场上的商业性质的假公寓。
其次，根据《城镇燃气技术规范》，非住宅房间只能设置燃气，这就解释了为什么市面上的开放式厨房的小户型不供气。
接下来，如果带燃气的公寓成为市场上的竞争产品，那主流的35平小户型产品，就要尽可能增加一个封闭式的厨房，同时又要控制面积和成本就是对开发商的考验。
从需求方面来说，租公寓的群体比较年轻。对于深圳的大多数年轻人来说，没有天然气并不重要。
lass="one-p">因此，新规只是承认了公寓通燃气的合规性，但接下来开发商还是要看市场反应。
▷新规之后，中介公开在朋友圈发布公寓通燃气的楼盘广告
02
举措利于商务公寓去库存
昨天通知的出台，第一个因素，就是出于去库存的考虑。同时，近期二手房参考价新政，二手房交易入冬是大概率事件，活跃和增加公寓交易，不至于让市场整体一夜冰冻。
去年深圳停批商务公寓后，并没有给公寓市场去化带来太多惊喜。
克而瑞研究中心统计的数据显示，2020年深圳公寓在供应方面发力较猛，创下近年来新高，但在市场心态的影响下，公寓的成交面积却略低于2019年。
▷数据来源：CRIC
深圳商务公寓总存量不得而知，但市场多方数据表明，商务公寓，库存量一定不小。
从贝壳研究院近日公开数据来看，相比于8.5个月就能卖完的住宅新房，深圳含商务公寓在内的非住宅产品要32个月才能卖完，这还不包括二手的部分。
▷数据：贝克研究院
其次，据克而瑞统计，2021年深圳公寓供应仍较为充足，潜在计划入市的公寓项目达38个。
长期以来，深圳豪宅公寓和普通公寓之间的鄙视链都较为明显，普通公寓存在转手成本较高，二手交易不够活跃等问题，属于较为尴尬的产品。
除了去年初蛇口太子湾商务公寓、万科星城等个别商务公寓去化不错外，在新盘市场较为火爆的原关外片区，公寓也大多面临去化难的问题。
据央视财经报道，今年1月份，深圳罗湖某2018年开盘的商务公寓就推出了首付优惠活动吸引客户。
△央视财经《正点财经》栏目视频
很显然，新规是提高公寓去化的大好事。
不过，需要给开发商提个醒，通燃气虽然能在短期内增加公寓居住属性的认知，但在较大库存量和严厉的信贷调控下，积极卖房子仍是第一任务。
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03
将商务公寓和宿舍逐步纳入
居住供应体系
第二个利好，就是变相增加了偏居住属性的产品供应，哪怕是商务公寓、宿舍，将商务公寓和宿舍逐步纳入增加居住供应体系。
当然，商办性质的假公寓产品就赶不上这趟车了。
这一次，深圳为何会为公寓、宿舍开绿灯？
因为，增加供应是能够解决深圳楼市现存“供需”问题的重要途径。
很显然，从去年开始，深圳就已经下决心全面增加住宅保障供应，并下足功夫。去年起陆续公开新房入市计划表，同时新房供应创历史新高，今年更是在i深圳APP上创下了“7盘齐开”的记录。
不过，地少人多，短期内供需矛盾依旧存在。
因此在增加住宅供应之余，若能从功能最接近住宅的公寓、宿舍入手，为其增加更多居住功能，或许也是特效药。
昨天的小小举措，会不会像蝴蝶的翅膀？
这极有可能是深圳的一个重要尝试：以增加商务公寓和宿舍的居住功能，来缓解住宅供应短缺问题，给新增住宅用地供应留出一定的时间。
事实上，去年深圳731公寓新政，已经做出“商改住”方向性探索：一是从规划层面减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例；二是鼓励商务公寓转可售的人才房。
当下深圳一手网红住宅要“打新”，二手住宅要参考价调控，燃气新规有利于引导部分真正有居住需求的购买力，关注公寓市场。
而且，有观点指出，公寓原本相对住宅的一些劣势不那么明显了。比如首付成数，买入二手住宅动辄6成、8成首付，公寓首付只要4.5-5成，而且还可以通过气球贷减轻月供压力。
业内指出，按照这个逻辑理解，故事可能还没结束，深圳的做法会引发一定的蝴蝶效应。
最大的看点还有以下几点：
1、能不能解决公寓上学问题；
目前深圳仅罗湖、福田、南山、大鹏4个区允许使用商务公寓业主申请学位，不过积分比住宅低很多，上名校基本无望。
在一些片区学位不太紧张的区域，或者新生儿出生率下降的区域，商务公寓或宿舍，特别是一些新兴高新区建设的产业园区内的宿舍产品，如果开发商配建了不错的学校，申请学位还是不难的。
比如留仙洞万科云城就是一个例子。
当然，在一些学位比较紧张的区域，如何避免公寓业主和住宅业主抢学位的问题，未来需要一些创新的制度设计。
2、商水商电如何转为民水民电；
因为土地性质是商业或工业用地，同时又可以办公，所以目前商务公寓和宿舍采用和写字楼一样的商水商电标准，令人不爽。
当然，顶级豪宅公寓除外，土豪不会太在乎这些鸡毛蒜皮的费用。
如果，解决了商务公寓和宿舍民水民电问题，是不是其居住属性更彻底一点？
3、降低首付、解决交易税费高问题。
首付高、贷款月供压力大，是商务公寓的特点。
如果未来税费和住宅一样，商务公寓流通问题就解决了，一些对学位要求不高的自住型购房者，选择公寓的会多不少。
还有落户。
最终实现，商务公寓和宿舍这类居住属性的房产，与商品住宅同权。
更大的创造性变化，就是直接将商务公寓和宿舍产权改成住宅，需要在技术层面解决一些问题，比如补交地价和税费等。
当然，当前缓解深圳住宅供应不足的难题，还是直接增加供地。END