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未来河南仅剩三个活力城市！一亿老乡们咋整？

董芳房东俱乐会

撰文：慕容晏美编：小樱校对：塔夫

年迈的老人佝偻承知了于田间，将粮食摊在水泥路上，让机动车碾压过去，实现脱壳；

孩子们坐上电动三轮车，背着奥特曼书包，到更远的镇上读书；

外出务工者，将哈弗汽车紧锁在仿铜大门内，一年回来一两次；

村里至少二三十余光棍汉们，百无聊赖地刷着抖音，围观火辣的主播小姐姐们……

枯藤还是那些古藤，老树也还是那些老树，昏鸦也还栖枝头，但已没有小桥流水人家。

这是从信阳到安阳，从三门峡到驻马店，河南农村几乎完全一样的画面。

单调、衰败。虽然他们被带进新时代，但并没有多少新气息。

故乡成了永远不能回眸的故乡。

“高粱酿造的白兰地”茅台酒，被“红薯酿造的威士忌”杜康取代；

熟人们聚在一起，各个都是酒老虎；

七大姑八大姨，送不尽的人情世故；

能端上铁饭碗的少之又少，上流社会已在郑州购房，普通人工作机会少，薪水微薄；

凡遇到大病皆往郑州跑；

县城熟人社会里，你好，我好，但中小学教育羸弱，孩子成长不好……

县城新房如大地上长出的玉米，也如雨后春笋，楼在盖，价在涨，但人口已完全净流出。

河南的县城是无望之城。

如果你认为地市有希望，我可以坦白地说：在未来城市与城市竞争对决中，河南最多能剩下郑州、洛阳、南阳三个有活力的城市已相当不错。

今天，我不想再理论为何只能剩下这三个城市，我只想将1亿河南老乡的目光再次聚焦到郑州。

因为郑州房价会涨，工作机会增多，最重要的是有房、有车、有老婆的日子更香些！

一

2020年，郑州房市表现如何？

1、商品房投放下降

郑州商品房批准预售3315万平米，同比下降11.42%;其中商品住宅批准预售2670.94万平米，同比下降7.22%。

郑

州有意减少投放，争取供需平衡。

2、商品房销售虽下降，但超额完成郑州年度目标

郑州商品房销售2631.95万平，比2019年2909万平下降9.55%；其中商品住房销售2285.14万平，同比下降8.92%。总销售仍然是超额完成年度2500万平目标。

商办、公寓下降比例比住宅下降得更多。

3、销售价格稳定，第四季度价格降幅明显

全市商品房销售均价11611元/平，同比上涨1.13%；其中商品住房销售均价11729元/平，同比增长1.5%。

4、2020年郑州改善盘以及北龙湖豪宅销量增长，占比加大，刚需盘则量价齐跌

5、二手房成交量放缓，成交均价连续下降

2020年全市二手房交易面积684万平，同比下降6.03%，二手房成交均价10501元/平。

二手房约占新房交易面积26%，平均售价比新房便宜约1000元/平。

郑州人由此应该卖掉老破小，换改善型房产，实现家庭资产不缩水。

6、安置房签约增加，冲击新房市场

2020年郑州安置房签约13256套，办证约2000套，安置房也涉及到消防、竣工备案等，所以办证需要周期，安置房办证5年后可上市交易。

郑州安置房对刚需盘存在潜在影响。

7、郑东新区、惠济区、高新区、经开区销大于供，没有任何风险

2020年，郑州房市供求正在趋于平衡，2021年保持稳定供应，而且继续坚持“房住不炒”、限房价的情况下，压制的需求将得到释放，市场有望开始回暖。

郑州全市含县区总体库存虽逐年走高，但不同区域库存差异明显。在郑州买房仍需谨慎，领涨抗跌的顶级区域、主城核心区、标准地铁盘可放心购，其他远郊普通刚需盘、县市区域内房产，应谨慎。

惠济区、郑东新区、高新区、经开区销大于供，没有任何风险。

远郊普通刚需盘风险在积累，仍有下跌空间。

2

2021年，郑州房市有何趋势

1、区域改善及豪宅较2019年销量增长30%，价格较稳定。2021年改善型住宅、豪宅的销售势头将持续，郑州已经开始由刚需型市场向改善型市场转变。越贵越值得买，越便宜越该放弃，这种浅显直白的道理谁都应该理解。

2、2021年，普通刚需盘及远郊盘销量仍将下滑，而且价格稳定性极差。

3、优质二手房学区房价格上涨。这已经在2021年初得到市场印证。

4、90-100平三房户型取代89小三房，成为销量占比第一户型。89平米三室两厅一卫户型，将成为历史，好楼盘开始大力设计三室两厅两卫产品。

5、2020年，郑州房市180平以上产品成交占比超3%，创历史新高，郑州市场结构在变化，改善及豪宅客户逐渐增多。2021年，会继续增多，品质改善与豪宅进入争抢时代。

6、规模性大房企在降低负债，拿地与规模均在控制速度。本地负债低、核心区域有土地储备房企规模会扩大。

7、各种政策出台，2021年房价与交易量不会出现大的波动，将维持2020年疫后趋势不变。

8、房住不炒，更有利于改善盘，改善盘不会烂大街，保值功能不变。

9、年轻购房者啃老成风，且购房意愿未明显降低，反而在追求一步到位，选择优质房产。垃圾盘、普通刚需盘市场份额将越来越小。新一代年轻人，宁可啃老借钱整大的、买好的，也不会图便宜先上车，这是时代人格。

10、郑州地铁成网，城市价值增加，但受疫情影响，民间商业投资减弱，新区熟化将减缓。各大新区内商业配套成熟时间拉长是最明显表现。

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郑州的未来啥样子？

1、疫后贫富分化加剧。

说两个惊人的数据：北龙湖康桥诸子庐60%客户全款；永威上和院已售280套房源，仅130个业主，平均每个业主购买2.15套。

相对应的另一个数据则是：郑州刚需盘首付低至1-5万，甚至还有零首付买房，并且按揭违约率大幅上升。

2、认知分化加剧。

信息的传播对大部分人认知改变不大，短视频越来越普及，人却越变越傻。

深阅读正成为奢侈品，富人读书，穷人吃瓜。

豪客全款买豪宅，刚需客首付分期低价上车。

3、无限宽松的货币政策，好东西越来越贵，人们消费呈“M”型结构。求精、求实用正成为主流。

好东西有人买，地摊货有人买，不上不下的东西没市场。

4、物质主义时代，人变得越来越短视。

5、失业率不低，企业用人反而变难。经济与社会转型困难与机遇并行。

6、人口老龄化，新生儿出生率在降低，中国正在加快老去，但郑州还是年轻有活力的城市。

7、货币发行，推动基建难，基建对经济拉动边际效益正在减弱。

8、中年人的加班及劳动强度，已超过日、韩，正成为全球劳动强度最高的国家。收入增长下滑，幸福感低，中年人充满焦虑。

9、中原科技城2021年会大力提速，北龙湖2020年未新增供地，未来地价会更贵。限价3.2万/平将在未来消失。

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