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去年14个城市卖地超千亿！南京超过北京2000亿 上海同比上涨1000亿夺冠

虽然全国土地市场因疫情暂时“关闭”，但2020年全国各大城市的土地供应和交易规模仍超过2019年。据中原地产研究中心近日发布的统计数据，2020年，“卖地”最高的50个城市的卖地总收入将达到42058亿元，同比增长18%。其中，上海、杭州、北京、武汉、宁波等14个城市的土地销售收入超过1000亿元。火热的市场表明当地房地产市场活跃，但也引起了业界对地方政府依赖土地财政的警惕。

300城楼面均价同比上涨9.5%

“总体来说，虽然上半年市场在疫情下被短暂封杀，但2020年的供应和交易规模仍超过2019年。”

根据诸葛房屋搜索数据研究中心近日发布的数据，2020年重点城市住宅和商业用地供应将达到144257.22万平方米，同比增长3.38%。其中，住宅用地供应115935.86万平方米，同比增长3.73%。

中原地产首席分析师张大伟指出，随着经济复苏和房地产销售的复苏，房地产企业开始积极征地。自去年5月以来，整体土地市场持续升温。据中原地产研究中心向《华夏时报》记者提供的统计数据，去年“卖地”收入最高的50个城市的卖地总收入达到42058亿元，同比增长18%。张大伟表示，2020年，随着经济全面复苏，资金相对宽松，房企收购土地的积极性逐渐提高，许多地方再次出现高地价土地交易。另一方面，虽然疫情对房企资金链影响很大，但国内融资难度降低，部分企业征地积极性再次上升。

与此同时，土地交易的底价也呈现出明显的上升趋势。据中智研究院统计，2020年，全国300个城市住宅用地楼面价格为每平方米4574元，同比上涨9.5%。

在城市方面，疫情加速了不同等级城市之间的分化。2020年，一线城市由于抵御风险能力较强，仍是房地产企业最青睐的地区。虽然与2019年相比，土地市场的受欢迎程度有所下降，但二线城市土地市场的整体表现仍在稳步上升。诸葛的房搜数据显示，2020年，一线城市交易面积增速最高，同比增长30.5%，远远大于二线城市和三四线城市；二线城市营业额同比增长1.1%，三四线城市营业额与去年基本持平，小幅增长0.4%。

中原地产研究中心监测的50个城市中，上海、杭州、北京、武汉、宁波等14个城市的土地出让收入超过1000亿元。其中，上海、杭州、广州、南京“卖地”收入突破2000亿元：上海卖地收入突破2900亿元，居全国第一，比2019年增长47.96%，增加约1000亿元；杭州紧随其后，为2574亿元。南京以2094亿元排名第四。与前一年相比，南京的数量和排名大幅上升，超过北京，位居第五。成都和重庆作为成渝经济区的核心城市，土地出让收入分别为1311亿元和1220亿元，排名前十。

值得一提的是，武汉虽然上半年受疫情影响较大，经历了44天的停工，但疫情得到有效控制后迅速恢复和反弹，2020年土地出让收入仍处于前列。根据上述中原地产研究中心的数据，武汉排名第六，土地出让金1840亿元，较2019年的1766亿元增长4.2%。

而且，在过去的一年里，W

中国中央研究院市场研究中心主任李国正表示，武汉房地产企业收购土地的热情与当地政府出台的相关政策有关。比如武汉土地拍卖就采取了分期付款、取消招标熔断、全面网上挂牌等措施。增加优质地块供应，降低出让门槛。“房企有很好的机会拿到地”。

警惕地方政府对土地财政依赖

值得注意的是，虽然重点城市火热的土地市场显示了这些城市房地产业的活跃，但也引起了业界对地方政府依赖土地财政的警惕。

“卖一千亿是什么概念？”著名的金融评论家水皮最近在《水皮More》专栏中这样写道

了一个简单的类比，“2019年，全国仅有15个城市的一般预算收入超过1000亿元。”其解释说，所谓一般预算收入，是指税收收入与非税收收入之和，也就是狭义财政收入。而这14个城市，仅仅是土地出让金的收入就超过了15个城市的一般预算收入，让“这种担心（对于地方政府重点依赖土地财政的警惕）也不是无中生有”。

《华夏时报》记者了解到，为了衡量地方政府对土地财政的依赖程度，一般用卖地收入与一般公共预算收入之比来计算。这个指标越高，越说明当地政府的“钱袋子”对土地财政的依赖度越高。

水皮认为，根据这个指标，除了北京、上海、深圳这些经济发达的城市，由于地方财力充沛，经济结构完整，仍处于低土地财政依赖区间。但其他城市比如杭州、武汉、广州、南京、西安等排在全国前十的卖地超千亿城市，就属于超高的土地财政依赖城市。此外，宁波、成都、重庆、苏州、天津这些指标超过50%的城市，则属于高土地财政依赖城市。

“在14个卖地破千亿的城市中，有10个城市的土地财政依赖程度是很高的，虽然这些城市属于新一线或者二线城市，经济发展快，但是如果城市土地出让金高的话，房价怎么会低呢？”水皮感慨地说，“毕竟，当面粉还在被热捧的时候，面包无论如何没有不涨价的理由。”

《华夏时报》记者注意到，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静近日在一场月度形势分析会上透露，2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点。而仅以上述14个土地出让金破千亿城市中的上海为例，1月11日，上海易居房地产研究院发布的《2020年上海房地产市场报告》显示，2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均创近4年新高。从价格方面来看，全年新房成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%。

业内人士普遍认为，政府出让土地是实现社会基础设施建设、公共服务以及城镇化的重要手段，土地财政对于中国经济长期平稳健康运行的确作出了较大贡献。但与此同时，其也是一把“双刃剑”，地价上涨不仅对于房价上涨起到了推波助澜的作用，一系列成本的上升也将对实体经济造成伤害，不利于城市长期可持续的发展。

而对于“如何弱化土地财政”的说法，58安居客房产研究院分院院长张波认为，解决土地财政的根本出路在于，变“一次性土地出让收入”为“房产持有型税收”：“换言之，未来房地产税全面落地，才是土地财政的解决之道。”

其向《华夏时报》记者解释说，房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，而且还能有效保障房地产市场平稳运行，改变现有赋税重流转、轻保有的现状，以此达到优化房地产税制的效果。但张波也强调，房地产税的全面落地还存在诸多障碍，需要试点不断推行，这也使得地方政府对于土地财政的依赖性“短期不可能完全摆脱”。

但对于接下来的土地市场，市场分析人士仍倾向重点城市的土地市场热度会持续升高。贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《华夏时报》记者，2021年土地出让的特点是回归核心，量价齐升，价格涨得更快。在房贷集中度限制下，银行和房企会将资金更多投入到市场需求较大的核心城市，意味着未来核心城市的房价会随着地价上涨水涨船高，非核心城市土地市场可能会下行。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁