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刚租了套房 发现房价背后的逻辑

文/

一个

今天我就讲一个身边发生的小故事。

这几天，我给子木京队租房。房子位于北京市朝阳区潘家园。

大家应该都知道潘家园是中国最有名的古玩出售地之一。偶尔有时间找点小东西。这个地方的优势是它靠近东三环，离国茂中央商务区只有10分钟的车程。

我找了个空壳代理帮我找房子。我要的是两室一厅。客厅不要太小，因为朋友要在客厅工作，住的舒服。

中介送我6套房，第一感觉是：真贵！

两室一厅，单价6万左右的房子，房租基本在8000多，一年10万。

横向对比一下，前段时间给深圳队租的房子，三室一厅，一个月才7500，深圳这套房价格已经到了10万元/平米。

看了一个下午，终于选了一套两室一厅的房子，朝东朝西，108平米，但是房租一个月8300，而且这套房的家具和网线都不全，需要自己配备，于是有了一个想法：

让中介帮忙砍价，减到8000，交半年，剩下的我们自己处理。

2

业主是一名40岁的女性，从事人力资源工作。这套房是她2004年买的婚房。当时价格2万多平米，现在6.7万/平米，增长235%。

后来2008年，她在海淀买了一个学区房。

但说实话，这几年我过得很辛苦，一家人都是住在破房子里，一无所有。但是，当心里有光的时候，我会等着孩子毕业，卖掉两套房子，换上豪华改良的房子，从此走上人生的巅峰。

然而，这样一个身价超过1500万的中产阶级，却表现出了讨价还价的另一面。

我说房租一个月8000，家具我们配，网线我们拉，季度付款改成半年。起初，这位女士支支吾吾地说好，但她很尴尬。后来她反悔，说房价可以涨到8100元。

我说，你还在乎100块钱吗？

她说她也有困难。去年这个房子的租金是9600元。在一次疫情中，房租直接降到了8300元。变老变小并不容易。

我说，我理解你的心情，但这是市场情况。你不降低房租，别人也会降低。

而且，房子有空置成本。如果你空置2个月，相当于亏损16600元，也就是说你的房租从8300元降到了6900多元。年底，租客很少。如果我不租，你再空置一个月，就变成六千多了。

这个账好算。

三

最后经过几次辩论，我都被成功打败了，签了8100的合同。

因为我想了一下，为了100块钱跟一个女士争论半个小时听起来不太好，太怕麻烦了。

临走时，我们聊了一会儿，她说：

“没想到2020年的疫情对北京年轻人的影响这么大。如果能回家，不能回家，基本就回去了。”

年轻人少，房子租不出去。中介天天打电话要求减租，他很着急。两个月，房租从9600元降到了8300元，他的心在滴血。

当时她很不解，说年轻人是房价的支撑力。为什么北京房租降了，房价反而涨了？她身边的朋友隔三差五都在讨论楼市，我很想知道为什么。

我想，相见便是有缘人，于是跟中介要了一张纸一根笔，开始给她讲述这一切的底层逻辑。

其实房价反映金融杠杆，代表富人购买力；而房租反映真实收入，代表穷人的购买力（穷人没杠杆）。

2020年疫情出现后，经济停摆，相当于对社会各个阶层进行无差别性攻击，整个社会的财富都在缩水，但后来却出现了两种分化结果。

聚集在上游的富人群体虽然收入缩减，但他们还有资产和杠杆能力在。

疫情过后，国家放水刺激经济，股市楼市双热，富人资产开始膨胀，而且他们还可以通过银行拿到更低息的贷款，跟不要钱似的。

他们再把这部分钱投入股市楼市，造成新一轮资产价格上涨。

所以去年挺过疫情的富人，下半年的财富都在疯狂增加。

前段时间我陪朋友去北京宝马4S店提车，门口排着长队，而在深圳，你会发现保时捷已经成了”街车“。

反过来看穷人呢？

收入通道有且只有一个，工资收入。

我当时算了一笔账，一场疫情对北京年轻人造成2万元左右的经济损失，这还不算被裁员减薪的。

他们没有资产和杠杆能力，财富无法反弹，而且疫情释放了大量的社会劳动力，供小需大，企业主没有理由给员工涨工资。

所以这场疫情到头来，是对穷人的定向打击。

无力承担房租的年轻人只能选择逃离北京，房租因此下滑。

4

其实北京的租赁市场和买卖市场是“割裂”的。

2020年北京成交量创下了自2017年以来新高，我前几天跟贝壳的朋友要了一份2020年北京购房者人群画像，一句话概括：

普遍年龄都在28岁以上，要么学历高工作能力强，要么家里有钱，要么两者皆得。

这些人不会因为一场疫情变得不能购房，也跟租房的主力人群交集很小。

事实上，2020年的疫情就像一个漏斗，书面上叫优化城市人口结构，大白话就是，淘汰了一批竞争力不高的年轻人。

故事讲到现在，大家应该清楚了。

北京好比一艘巨型游轮。

船上有一座金字塔，富人在塔尖，下面是中产，而登船排队手握门票的都是能买得起房的年轻人，外围还有更多的人想得到门票。

一个大浪冲来，金字塔只是晃动，有门票的还会上船，但外围人群因为地势低没有保护，一冲而散。

但过段时间，还会有新的一批年轻人继续围上来，被筛选后继续登船。

因为这艘船价值从未变过：

全国最好的工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源，只能让这个金字塔价值稳步攀升。

5

北京的这种现象并不是单一存在，上海、深圳、广州，以及成都杭州武汉等能级较高的一二线城市，买卖市场和租赁市场都是割裂的。

这些城市不能用租金来衡量房价行情，同时也没有人因为租金回报去投资房产，他们更看重城市的未来价值。

但能级较低的三四线城市，经济发展相对较慢，人们只能转而关注居住价值，也就是租金收益。

这种趋势会拉大一二线城市与三四线城市的房产价值认知和城市之间的贫富差距，直至后者完全掉队。

所以未来只要有人拿“租金回报率”跟你说事儿的，不要相信，因为无论是好的城市还是楼盘，都在追逐房价回报。