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房企长期租赁公寓苏醒 扩张步伐放缓

记者|黄伟

“许多长期出租公寓似乎已经消失了。2019年到2020年，我们这个行业基本上是靠负面新闻热搜，而不是跑或者打雷。”一个品牌长租公寓的高管别无选择，只能问自己做的事是不是“不自然”。

曾经站在“窗口”的长租公寓行业，现在贴上了雷跑、资金链断裂等负面标签。但据界面记者介绍，这些长期租住的公寓多为分散式，而集中式相对安全。

房企是集中长期租赁公寓的主要参与者之一。在行业的阴影下，即使是资金实力雄厚的房地产企业的长期出租公寓品牌，扩张的步伐也明显放缓。

“避雷针”

在COVID-19疫情的冲击下，部分长租公寓资金链问题被大幅放大，进入了打雷跑加速期。

据壳牌研究院不完全统计，自2017年以来，已有100多套长期租赁公寓陷入资金链断裂、商业纠纷和运营困境，其中40%发生在2020年。

去年7月、8月、9月是长期租赁公寓雷电风暴的高峰期。7月份，共有22套公寓被列入异常名单，8月份17套，9月份10套，范围从平成优居、优客一家到优客公寓、蓝月公寓、醒公寓。

不难发现，布里的长期租赁公寓大多采用分散式的“二房东”模式，即通过租赁或委托的方式获得分散式的房屋。一般情况下，他们通过“低租高租”赚取租金差价，有的则违反商业逻辑，通过“高收入低产出”、“长收入短支付”获取短期现金流。

此外，为了快速回笼资金继续扩大市场规模或维持公司现金流，很多分散的长期租赁公寓品牌也使用“租金贷款”。但“租金贷款”在帮助企业直接向金融机构收回一年租金的同时，也存在隐性风险。

大量实例证明，如果使用“租金贷款”，在长期租赁公寓的快速扩张中，一旦资金链断裂，不仅房东收不到租金，租户还面临被驱逐、继续向第三方金融机构偿还贷款的双重风险。

与分散式长租公寓不同，集中式长租公寓可谓“天生一把金勺子”。对整个物业进行改造和出租的集中式长期租赁公寓，在项目质量、整体调性、风险管控能力等方面都优于分散式长期租赁公寓。

白金酒店旗下集中长期租赁公寓品牌沃趣发展副总裁兼投资财务部总经理刘海文表示，集中长期租赁公寓雷电风暴较少的原因是投资较大，门槛较高，产品和服务的溢价带来了更安全的租金差异，不像分散的那样容易被一些“皮包公司”混淆。

其次，集中的房屋集中比分散的公寓更容易接受监管，租户之间的信息平等互通，一旦出现问题很容易被快速发现；另外，集中长期租赁公寓多为自住或企业包房，与房东关系密切，不易跑路。

同时，中国住宿集团旗下集中长期租赁公寓品牌成佳公寓发展中心投资部副总监左桂洛认为，集中和分散在底层盈利模式上是不同的，租金溢价较高，更容易实现盈利，主要体现在租金差、批发零售差、产品溢价、运营溢价等方面，也使得集中不太容易打雷。

租金差异方面，集中长期租赁公寓出租给大业主或机构业主，租期较长，多在15-20年。在长期通货膨胀的影响下，分散式长期租赁公寓的租金差异

虽然经营风险比分散式长租公寓小，但集中式长租公寓雷阵雨太少。去年，独立品牌公寓湾流国际共享社区和石榴集团旗下熊猫公寓因资金断裂问题无法继续正常运营。

道阻且长

在政策和市场的双重利好下，2015年左右大量机构房东进入房屋租赁市场。

集中长期租赁公寓被认为是长期租赁公寓行业制度化、有序化的主要动力，主要参与者是房企、酒店、中介、创业公司。

相对于其他机构房东，相关产业链经验较深、财力雄厚的房地产企业在长租公寓领域具有一定优势，在早期入市时设定了雄心勃勃的规模目标。

e-p">以长期公寓行业的先行者万科为例，其在2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”，并定下目标：2018年拓展房源至45万间，远期规划100万间。

常年位居房企销售冠军宝座的碧桂园在2017年推出长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区“，提出三年100万套房源目标；同年，龙湖推出了“冠寓”，计划2018年底开业至少5万间，2020年进入行业规模前三，营收超过30亿元。

以规模抢占市场成为房企早期布局长租公寓的共识，但由于集中式长租公寓投入大、且回报周期长，叠加近两年来房地产行业进入下行周期的背景下，房企逐步放缓了长租公寓的扩张步伐。

克而瑞发布的2020年房企长租公寓运营规模榜显示，排名前十的分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区、招商公寓、地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富、金地草莓社区，但离最初目标几乎都有较大距离。

克而瑞数据显示，截至去年底，万科泊寓的开业房源数量约为14.3万间，拓展房源数量为19万间，不仅离远期规划的100万间还有很大距离，连2018年45万间目标的一半都没达到，但仍保持房企长租公寓规模第一。

事实上，为了达成规模目标，万科在2017年启动了“万村计划”，后在“机构房东高价抢占房源”、“资本推高租金价格”等争议中暂停。由于万科退出广深部分城中村改造项目，万科泊寓拓展房源数量从2019年底的23万间高峰开始下降。

碧桂园碧家国际社区到2020年底的拓展房源数量为6万间，连百万房源的十分之一都还未实现，实际开业房源更是仅有约1.7万间。碧桂园方面对界面新闻表示，未来会注重轻重结合发展，包括利用城市集体土地等都会考虑，轻重比列会达到50：50。

龙湖冠寓是为数不多按计划达成开业目标的房企长租公寓品牌，2018年达成5.3万余间的开业数量。2020年龙湖冠寓开业房源数量达到8万间，拓展房源数量为11万间，仅次于万科。

然而急速扩张之下，龙湖冠寓的营收并未保持一致的步伐。龙湖集团历年年报数据显示， 2019年龙湖冠寓的营收为11.7亿元，2020年上半年约为7亿元，全年大概率很难实现30亿元的营收目标。

事实上，集中式长租公寓一直面临盈利难题。2017年、2018年累积亏损超过2.34亿元后，朗诗于2019年将旗下朗诗寓从上市平台剥离；同年，远洋集团将资不抵债的邦舍寓以“名义大家1元”卖出。

2019年底的媒体交流会上，万科董事长郁亮也曾表示，长租公寓目前经营很难，能保证稳定的收益就已经很不错了，赚不了大钱。

亿翰智库指出，对于发展长租公寓业务的企业来说，需要做好长期资金投入的准备，没有足够的资源和资金为后盾，企业的长租公寓业务发展定会遭遇较多的挑战和考验。无论起初以何种考量进入长租公寓领域，当前的重点和焦点都是在如何做好业务的运营和扩张。