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北京市出租屋差距委员会委员建议将商品房改建为出租屋

新京报(记者王军)第十三届北京市政协第四次会议即将召开，经济界人士黄易建议在北京推广“商租”，以补充目前的租赁住房缺口。他建议，有关部门应明确商业用途和办公用途等不同类型目标物业的改造实施细则，简化程序，建立适用于租赁住房商业改造的消防安全、建筑容积率、照明和通风等建筑标准。

北京租赁住房缺口约35万套

黄易告诉《新京报》记者，他在调查中得到一套相关数据：按照一户一套房的标准，北京的出租屋需求约为211万套，出租屋供应量约为176万套，缺口约为35万套。与此同时，出租屋面临着结构性的不匹配。市场供应主要是60-90平米两居室，租金3000多元，而新市民和年轻人，尤其是从事基本公共服务的收入较低，市场上很难找到相应的住房，经济适用房租赁供应不足。

他认为，租赁住房缺乏有效供给是制约北京住房发展的主要矛盾。

另一方面，近年来，城市对商业办公市场进行了过度规划，商业办公用地数量持续增加，但商业办公市场需求相对疲软，大量商业办公空间闲置浪费。

他在考察中了解到，到2020年，北京适合改造成出租屋的闲置商业面积将达到500万平方米。根据商业用地供应增速，预计未来三年新增29万平方米，商业总存量达到530万平方米。如果50%改建，可以增加5万多套有效出租屋，填补北京出租屋15%左右的缺口。

“商改租”改造成本高、收益低

黄易还指出了“商业出租”的障碍。政策方面，租赁企业改变物业用途的程序不明确、不规范，涉及土地、规划、消防等监管部门，项目申请、审批条件、改造验收等环节缺乏细则和流程指导。

「根据现行的住宅设计规格，商业物业在照明、通风、防火、建筑面积、楼面面积比例等方面，与住宅大不相同。而‘商业出租’的产品无法达到目前的标准。”他指出。

此外，“商租”也面临成本高、收益低的问题。商业地产一般都是“核心筒”格局，形态差异很大，一般高度较高。按住房标准装修后，房屋购置率不高，空间利用率不足，装修成本高。

对申请“商改租”的企业减免房产税

黄易建议，应加强政策鼓励，以促进北京的“商业出租”。住建部会同国土资源、规划、工商、公安等相关部门，明确商业、办公等不同类型目标物业改造实施细则，简化变更手续，建立多部门联合审批机制，缩短审批时间，稳步推进项目落地。

关于上述“商业出租”的现行标准，黄易认为，出租房屋的建设、运营和评估标准应单独列出。建立消防安全、建筑容积率、照明和通风等建筑标准。适合出租房屋的商业装修。

此外，明确了“商租”项目现行的消防标准体系，统一了装饰工程的设计审查、消防验收和开业前检查的程序标准，并建议严格管理。参照现行住宅设计规范，建议允许安排“商租”建筑

鉴于“企业出租”的高成本，黄易认为应该增加财政支持和补贴支持。提高租赁专项资金使用效率，对难以改造目标建筑布局的商业物业建设成本给予一定的优惠和补贴，鼓励优化建设格局。对申请“商租”的企业免征房产税，并提供专项财政补贴，缓解其前期投资和后期营运资金压力。

新京报记者王军

编辑陈思校对薛静宁