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新房弱点:70年折旧期！看看涨价和贬值哪个更强

买的房子贬值了！

房产是开发商卖给你的新房，是你拥有的二手房。

新房在开发商手里叫新房，买了以后叫二手房。

你不能只看现在，等着新房变成旧房，这是50年的折旧期。

因此，需要利用房地产边缘未来的增值基础设施来提升房地产的价值，抵御新房进旧房的贬值。

因此，我们应该在新区购买新房，并利用基础设施发展来提高价值和对冲折旧。

如果是市区的房地产，只能靠城市发展的推动和通货膨胀的升值。但如果是新区的新房，也可以依靠政府不断的基础设施建设。

所以说到底，房地产的价值取决于基建价值上升还是房地产贬值变旧。

二手房“折旧”规律

我们来讨论一下二手房相对于新房的“折旧”。为什么感觉像在说中年危机？没有人可以永远20岁，但是每年都有人20岁。涨价率能盖过折旧率吗，能算出买房最划算的时间吗？

横板。财产贬值在大众心目中可能不存在，最多是横着走。因为大众有大片的房子地块。

但二手房实际上会“相对贬值”，相对于新房10年打个8.6折，20年7.8折.

二手房的折旧有不同的标准，可能是同一地段没有新楼的时候，也可能是新楼完全不同时，没有可比参考。下面是一个标准化的推导。

按1.5%的年折旧率，70年折旧至0或拆迁价值。市中心区拆迁房产的礼包待遇此处不包括。这里大部分房产的价值70年后都会计算为零。当然，我们不知道70年后旧房产的价值会不会为零。这里严格一点，是按照70年房产价值归零计算的。

所以我做了下表：

10年、20年、30年后，老房子和新房相比，价值有多大？新房分别为87%、78%和73%。

看表，前10年折旧期会心疼，前10年折旧13%。当然，2015年买了房产的人感觉不到，因为2015年以后，去库存后的涨价一般是2-3倍，8.7倍感觉不到。

其次，有价无市的二手房太多。除非真的要卖应急，否则房东会维持高价，保持物业的尊严。老人和年轻人都有尊严。

2010年的第二套新房还是很有尊严的。2008年以后，商品房的基本新设计包括电梯、小高层、户型设计。2015年房价大涨，这批新房涨幅更大。

事实上，阶段

对于新商品房是期货房，需要承受3年期货期和烂尾风险，5年前的次新房还是很有吸引力的。一般次新房甚至不打折都可以出售。因为期货风险，新房摇号难和位置优势（比如先来的楼盘先抢地铁口，后来的楼盘只能离地铁口更远）。

至于年代久远的老破房，现在价值如何了？

真正的商品房买卖是1998年后，楼龄才20多年。最老的那批商品房对比附近新楼盘，也只是打了个7.8折。你说你遇上过6折？这个可能是非商品房的小产权房转换的，因为商品房是1998年后才有。

而新区正在处于开发阶段，一通地铁交通也方便，基建价值提升是应该的，每年可能达到8%。19年后就是2倍。当然，郊区的增值会慢慢慢下来，但也可在一段时间内和市区拉近房价差距。

各线城市老破小价值：怎么利用手中的老破小？

市区老破小有什么价值呢？

有人说比新房便宜。

有人说老小区楼层低，可以拆迁赚楼层差。

其实市区的老房产，在不同城市呈现出不同的价值。

现在中国就在老破小的阵痛曲折期。一面是拆迁老破小换新房，一面是老破小无用被嫌弃，一面是市区出租率高，一面是市区老破小租金回报率低。故有房的房产觉得老破小好，没房的购买者觉得老破小差，决意要去买新房。

未来老破小价值到底走向何方？

最近的市区老房产，在不同城市呈现出不同的价值。(一线自住，新一线等拆迁，二线出租，三四线铁锈带玩法)。

注：交易》拆迁》出租》自住

一线城市的老房产是可交易的一线城市市区玩法。一线城市的老房产就是学区房，工作近，房价比市区新房便宜，是真正的刚需房。这就是为什么是在一线城市。除了高房价6万一平以上的一线城市，其他城市可能2万一平都能买到城郊30公里内地铁旁新房。而一线城市50公里外的新房都可能要3万以上。城市又太大，郊区离市区工作地点可能太远。

新一线城市的市区老房产是拆迁价值。新一线新房产价格已经大部分2万一平以上（长沙例外吧），而市区或中心区新开发的新楼盘新房产那是直逼一线大城市平均房价。如杭州的市区新房有7万一平的，东莞松山湖房产5万一平的，厦门岛内6万一平，南京市区6万一平。

而新一线城市用地紧张，新房高价，地理位置极好的市区老房产低楼层被拆迁的回报是丰盛的，这个回报丰盛是对开发商和地方政府来说的，低楼层变高楼层。

至于二线城市老房产，争议性最大，说不定最有可操作性。

三四线城市的市区老房产的出租回报率很高，达到3.5%。如果市区还有人租的话，就可以开展铁锈带玩法。具体可看下面的铁锈带玩法章节。

而那些偏远地段或实在太老没人租的房产，只能自住利用一下了。