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“红线”划定后抵押贷款市场的变化:利率逐月下降 银行业务中隐藏着几个变量

备受关注的1月份房贷数据在此！

根据荣360数据研究所对全国41个重点城市674家银行分支机构的房贷利率监测数据，2021年1月(数据监测期为2020年12月20日至2021年1月18日)，全国首套房贷平均利率为5.22%，第二套房贷平均利率为5.53%，两者均较上月下降1BP。

回顾2020年的最后一天，央行和银监会发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。系统对各银行机构的房地产贷款比例设置了“红线”，其中个人住房贷款余额占比不超过32.5%，让市场思考新年房贷。但目前房贷利率和贷款规模都比较稳定。

上海仍然是中国首套住房贷款最低的城市

在监测的41个城市中，9个城市的抵押贷款利率逐月上升。广东中山增幅最大，首套房贷利率上升5个基点，第二套房贷利率上升2个基点，19个城市利率环比下降，其中泉州、福建、山西太原降幅最大，第一套房均下降5个基点，第二套房均下降7个基点。

一线城市中，华北和深圳的房贷利率自2020年6月以来没有变化，而广州首套房贷利率环比下降1个基点，至2021年1月的4.9%。

今年1月，房贷利率下降的二线城市数量有所增加，但环比下降的差异缩小，均在1-5个基点之间。除了上述泉州、太原地区，苏州地区也延续了2020年房贷利率的下行趋势。首套房贷利率下降4BP至5.14%，昆明首套房贷水平从5.07%降至5.03%；惠州、长春房贷利率下调3BP。房贷利率上升的城市中，中山、杭州、哈尔滨涨幅较大，分别为5BP、4BP、4BP。

从绝对数字来看，上海仍然是中国最适合首套住房贷款的城市。今年1月，首套住房平均利率仅为4.69%，相当于LPR 4BP，其次是哈尔滨和大连，均为4.84%。十个首套房贷利率最低的城市，利率都在5%以下。1月，首套房贷利率最高的城市被成都拿下。全市首套房贷平均利率为5.95%，相当于LPR 130个基点，但较上月下降了1个基点，其次是无锡和合肥，分别为5.9%和5.88%。

总体而言，房贷利率相对稳定，没有明显波动。一定程度上也反映出我国房贷利率大幅上调的时代已经是“我们挥手告别”的时代，房地产市场进入稳定期。

银行按揭业务的几个变量

2020年最后一天，监管力度将加大，个人房贷业务将面临另一场变革。央行和保监会联合发文《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，将银行分为五个档次，分别设定了房地产贷款和个人住房贷款占我行贷款总额的比例上限。从机构来看，各银行机构的房地产贷款比例都设置了“红线”，其中个人住房贷款余额占比不超过32.5%，银行规模越小，上限要求越低。

对于房地产市场会产生什么样的影响，那么各个机构也进行了测算。根据中国证券的研究报告，在上市银行中，未来可能需要调整8家银行的个人住房贷款比例。根据去年年中报告的数据，大兴、建行、邮政储蓄银行的住房抵押贷款均超过32.5%，处于调整压力之下，但有两年的调整期。股份制银行中，招商银行和兴业银行

根据上市银行的数据，未来四年，将需要总压力下降7500亿元的房贷，总压力下降的房地产行业贷款规模为6400亿元。相比而言，房贷需要更大的压降。大河股票

制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行，其有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，从规定的上限和过渡期限来看，监管目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变。

从目前各银行的房贷占比来看，仅有少数银行的个人房贷余额占比超标，面临着调降压力，多数银行尤其是大中型银行的个人房贷额度仍存在空间。

新规至今已实施半月有余，在信贷“开门红”的影响下，年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响，但长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期。未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

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