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甲醛超标 雷跑了 为什么还有人住长租公寓？

长期稳定的租赁周期会使租户有更高的安全感，促使租户选择租赁作为自己的长期住房解决方案，有利于整体租赁市场的长期健康发展，这在很大程度上也需要政策层面对租户权益的保护。

正文/杨现领(布兰克研究所创始人)

这两年，长租公寓吃了不少苦头。在经历了一系列所谓的“仓库爆炸”、甲醛超标、入住率下降、疫情冲击等压力后，蛋壳事件被作为标准事件，长期积累的问题爆发，业主、租客、供应商在此事件中付出了巨大的代价。那么，经过这次洗牌、调整、清理，长租公寓的经营逻辑还存在吗？这个行业存在有价值吗？未来会如何改变？

复盘：哪里出了问题？

回顾过去，长期租赁公寓的问题主要表现在几个方面：

一个是供给的非理性扩张。近几年来，随着政策刺激和资本进入的热潮，大量开发商、酒店部门、中介公司和企业家无法抑制内心的野性，进入长期租赁公寓，在短时间内形成“供给突起”的突然增加，将稳定和下降的需求与相对不足的需求叠加，形成市场周期性的供给压力。租金、入住率、租赁周期等关键指标势必恶化。特别是一些机构为了规模扩张，房屋收购的价格、速度、规模都超过了自己的水平，现金流会有压力。

第二，高价抢房。在规模-估值-融资-扩张的逻辑下，很多长期租赁机构陷入了规模扩张的恶性循环，甚至高成本抢房。在包机模式下，过高的房屋购买价格不仅会影响当期成本，还会在未来几年的整个合同期内产生持续的成本压力，导致资产质量持续下降。

第三，过度使用杠杆。在租金分期等融资手段的支持下，非理性扩张速度明显加快。没有风险隔离机制，几乎处于“裸奔”状态。一旦出现入住率下降等市场周期风险，潜在风险就会暴露出来。

第四，疫情影响和市场低迷。整个长期租赁行业最快的扩张期在2018年左右，正好是租金比较高的时候。但2018年后，市场租金水平实际上呈下降趋势，部分城市降幅超过15%。一方面是取房租金的刚性支付，另一方面是出房租金的下降，租金差异明显缩小。

出清：周期性调整何时见底？

预计未来半年左右，市场仍将吸纳过去几年形成的供应压力，需求方的复苏需要一段时间。总的来说，2021年上半年，长期租赁公寓仍将处于调整和清理阶段。

第一，资产质量的调整。目前和未来，许多企业最大的压力在于调整资产质量和优化资产结构。

二是去杠杆化。目前随着房租贷款的清理，去杠杆化的过程持续了一年左右，部分企业房租贷款的普及率一直很低。应该说去杠杆化的过程即将结束。

第三，市场有望修复。经过这次调整，一方面业主对租金的预期会再次修正，新房的定价会逐渐变得合理；另一方面，随着经济的改善，租户的需求将变得正常，租金的下降趋势将得到缓解。

展望：长期公寓是否还有存在价值？

长期来看，无论从供给方还是需求方来看，长期租赁公寓的存在都会对租赁市场产生积极的影响，这也是其存在的价值所在。

第一，增加租赁市场的有效供给，这也能有效稳定租金。以北京、上海为例，目前北京出租屋291万套，出租屋人口约862万人，人均出租屋0.34间；目前上海出租屋人口约951万，出租屋489万，人均出租屋0.51间。在这种情况下，只有通过各种方式盘活存量，才能增加有效供给。

第二，稳定租赁关系。在这一点上，长期租赁公寓有三个价值：第一，租金更稳定。相对于小而散的二房东和私人房东，长期租赁公寓的租金管理更科学，租金波动更小。通过签订长期合同，通过内部成本控制，消费者可以

够获得稳定的预期。其二，租客端平均租期更长，与平均不足8个月租期的市场水平相比，长租机构的租赁周期更长更稳定，一般超过12个月，一个租客通过内部周转，在一个品牌选择居住的时间周期甚至会达到3年。此外，不少长租品牌针对客户体验推出非常多的服务条款，对于租客的稳定也起到了非常重要的作用，如“三天不满意0违约金退款”“退租三日返押金”“房屋有质量问题无责任退换租”等服务承诺已经成为行业的标配。这些服务均在一定程度上提升了续约率。其三，业主端租约更长更稳定。在普租市场，一个业主每年平均要找1.5个租客，每次租赁都要产生1—2个月的空置期，业主端的租赁成本相当高。相反，在机构租赁的安排下，业主通常与机构签订3—5年的长期契约，既省去了业主的麻烦，也提高了住房的使用效率，稳定了业主端的租赁关系。

尽管如此，未来的租赁关系仍有极大的改进空间。仅从租客端对比，德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年。在这样的情况下，长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感，促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案，有利于整体租赁市场的长期良性发展，这在很大程度上也需要政策层面对租客权益的保护。

第三，解决供给与住房需求之间的错配。以上海和北京两个核心城市的数据来看，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中一居室占比仅有25%左右；三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。相对于上海，北京一居室和三居室的供需比例错配更加显著。北京三居室的供给比例比需求比例高了10个百分点，上海高出5个百分点。这一比例差距表明，房屋供给结构与需求结构的错配严重，需求旺盛的一居室供给不足，需求不旺的三居室结构性过剩。如果不对三居室进行改造以适应合租需求，三居室房屋就会形成资源浪费。