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市场高点与盘整前夕:2020年楼市火爆 2021年还有市场吗？

尽管受到疫情和监管的双重影响，房地产市场显示出足够的弹性，成为经济增长的重要驱动力。

1月18日，国家统计局发布数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售173613亿元，增长8.7%。从绝对数字来看，这一规模超过了2018年的水平，创下历史新高。

2020年上半年宽松货币政策的实施被认为是楼市从疫情中快速复苏的原因。此后，各地纷纷出台人才引进政策，房企在“三条红线”下实施降价措施，促成了2020年的销售高峰。

在其他指标上，去年房地产投资增长良好，房企资金链充裕，行业完成情况比较满意，说明市场已经完全恢复。其中，7.0%的房地产投资增速明显高于2.9%的固定资产投资增速(不含农民)，说明房地产对经济的拉动作用不可低估。

但繁荣之下，还是有暗流。作为楼市调控的“大年”，2020年楼市有很多高标准的说法。其中以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策和银行房地产贷款集中管理体制被认为是一种颠覆性的举措，其影响在未来将逐渐显现。

价格稳定并在上涨

2016年以来，中国房地产市场开始了新的增长周期。从2016年到2018年，中国商品房的销售面积和销售量都在不断增长，并连续三年创下新纪录。2019年，商品房销售面积略有下降，但销量仍在增长。

到2020年，这两个指标将同时再次上升，达到历史新高。这也是我国商品房销量首次突破17万亿元。

考虑到新冠肺炎疫情的影响，市场的弹性已经显现。受疫情影响，去年1月和2月，我国商品房销售规模一度下降近40%。自第二季度以来，市场迅速反弹。截至10月，全国商品房累计销售规模已超过2019年同期水平。年底后，交易量攀升到新的高度。

疫情期间推出的临时货币宽松措施被认为是刺激房地产市场反弹的主要原因。自去年年中以来，虽然货币政策逐渐回归“稳定中性”的总体基调，楼市调控政策进一步受压，但需求继续释放。

分析人士指出，需求释放有两个不可忽视的原因：第一，许多城市出台了人才引进政策和新的户籍政策，以吸引人口流入；二是在“三条红线”的背景下，房企开始了“以价换量”的营销活动。

据壳牌研究院统计，去年下半年房企开始实施降价促销措施。10月，在该机构监测的50家典型企业中，30家房地产企业的平均价格下降，5家持平，只有15家上升。

同时，该机构指出，到年底，随着房企逐步实现年度销售目标，行业推广范围开始减弱，平均价格也有所上升。

从区域分布来看，东部地区仍然是市场热点。去年东部地区商品房销售面积同比增长7.1%，销量同比增长14.1%，成为2020年唯一保持加速上行的地区。房价表现方面，东部热点城市也成为领跑者，其中四个一线城市房价平均涨幅最大。

在房价稳步上涨的同时，房地产市场的其他指标也在改善。2020年，全国房地产开发投资超过

2020年是楼市政策的“大年”。据中原地产统计，去年我国房地产调控政策的频率高达489次。

关键节点在七月。为了稳定市场预期，监管部门在去年7月连续发布政策声明。除了进一步明确“不炒房”、“三稳”(稳定地价、房价、预期)外，还提出“坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段”。

此外，首次提出了以房地产金融量化管理为目标的“房地产金融审慎管理制度”，并将其解读为行业重要的约束性政策，这也是去年政策的亮点。

从目前披露的信息来看，“房地产金融审慎管理体系”大致包括两个方面。首先是去年7月推出的“三条红线”

”政策；二是在去年年底出台的银行业房地产贷款集中管理制度。二者分别从资金的供需两端，对房地产融资实施量化管理。业内人士普遍认为，这将在有效防范房地产金融风险的同时，使房地产业告别高杠杆的时代。

从去年下半年开始，“三条红线”带来的连锁反应就逐渐显现。除降价促销换取现金流外，大量房企着手对债务进行调整，从而满足负债率可控的要求。

多家机构的数据显示，2020年房地产业融资规模继续攀高，在实现债务“借新还旧”的同时，还有效补充了资金。受此影响，去年房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%，这一增速甚至超过2019年7.6%的水平。

但随着政策的不断细化和全面落实，政策窗口期也将逐渐关闭。在资金供应全面实施量化管理后，房地产业将进入紧缩时代。

2021年1月初，央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了已参与融资新规试点房企，亦包括部分其他房企。这也意味着“三条红线”试点有望扩围，房地产业的金融环境正在逐步趋紧。

贝壳研究院高级分析师潘浩向21世纪经济报道表示，两项政策措施将分别从房企融资及销售回款方面进行限制，预计2021年房企到位资金增速稳中有降。

受此影响，房企的投资和拿地增速或将有所下降。按照多数机构的观点，今年房企的投资将保持谨慎态度，在行业更加追求投资效率的主旋律下，拿地和投资规模很难大幅增长。

销售方面，上海易居研究院认为，在“房住不炒”写进国家“十四五”发展规划的背景下，房地产政策面依然难以期待出现明显放松，商品房市场需求面不会明显增长，成交量很可能维持2019-2020年的高位盘整格局，但今年的市场表现很可能弱于2020年。

经济学家管清友则认为，2021年加息可能性不大，房贷利率仍处于相对低位，房地产市场会继续回暖。但这种回暖仅限于一线城市和新一线城市，人口流出、产业衰落、供应过剩的三四线城市，楼市很难有上行机会。

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