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新年第一周有房贷吗？

由于部分银行个人房贷比例超过上限，业内很多人表示《通知》将对个人住房贷款规模产生较大影响，个人房贷杠杆端将适度萎缩，已经开始显现迹象。

“房贷额度比较紧张，目前贷款申请基本需要排队。”这是《第一财经记者》最近在采访众多银行家时听到的频率最高的回答。此时距离新的房贷规定发布只有半个月左右的时间，原本想“开个好头”的银行不得不控制住房相关贷款的发放，转而考虑其他领域信贷业务的发展。

2020年底，央行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，从资金方面对银行业实行住房相关贷款额度控制。《通知》将银行业划分为五个等级，对银行房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例设定两个上限。

从零售方面来看，由于部分银行个人房贷比例超过上限，业内很多人表示《通知》将对个人住房贷款规模产生较大影响，个人房贷杠杆面将适度萎缩，已经开始显现迹象。记者在最近的采访中发现，由于二手房市场的蓬勃发展，上海的住房抵押贷款需求较高，而个人住房贷款额度有限，在供需“失衡”的情况下，住房抵押贷款规模紧张。部分银行对合作渠道有“优化订单”，未来住房抵押贷款审批会更严格。

房贷额度受控吃紧

“我是2020年11月买的房子。当时想去自己银行贷款，却被告知房贷已经停了。所以我通过中介向其他银行申请贷款，12月底放钱。”一个刚买了房的炒股人告诉记者，“还好，过了元旦，现在时间可能更长了。”

上海某大型国有银行分行的一位人士也告诉记者，由于住房相关贷款比例有限，银行个人房贷额度受到控制，只是在仓位稍微放开之后。“不过，虽然可以放，但是在分行层面，名额肯定是要抢的。目前应该完成年初的基本指标。”

华东各城市商业银行分行相关人士告诉CBN，目前银行内所有的住房相关贷款都已经收紧，无论是个人房贷还是开发性融资。一方面遵循监管部门发布的红线规定；另一方面，抵押贷款额度由央行的月度窗口指导和控制。即使不超过红线，也要看监管部门给的月度额度。

2020年底发布的《通知》正在影响房贷市场。按五类划分，大银行、中型、小型农村合作机构、农村银行的房贷上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。由于部分银行已超上限，新增房贷额度吃紧，部分银行只能等待贷款用户还款后才能腾退个人房贷。

一位资深银行业分析师告诉记者，《通知》将限制个人住房贷款超过发展贷款。因为这几年个人房贷增速明显强于平均贷款增速，为了控制居民杠杆率，新房贷政策实施后房贷增速可能会有所下降。

随着《通知》的逐步实施，业内的共识是个人房贷增速将逐步放缓，未来银行对房贷的授信审批将更加严格。特别是对上海来说，由于房贷利率比其他地区低，不占优势，导致银行总行在全国范围内调控房贷额度时，上海的份额很小。但上海目前房贷需求火爆，供需不平衡。

大行、股份行压降规模较大

根据2020年上市银行披露的中期贷款数据，房贷压力不小。从中资大银行和中资中型银行来看，在大型银行中，建行房贷占比34.4%，邮储占比33.6%；中型银行中，招商银行占24.7%，兴业银行占25.7%，其他很多银行都接近上限。

中信建设投资银行首席分析师杨蓉表示，从上市银行的数据分析来看，银行需要抵押贷款的总压力下降了7500亿元，高于房地产行业贷款的压力下降，其中大银行和股份制公司的压力下降较大，抵押贷款需要压力下降3000亿元和4200亿元。

记者了解到，在上海，一些股份制银行在审批二手房贷款时，对低贡献的合作渠道进行“优化下单”，要求“优化定价”。

“事实上，在过去的两年里，大银行一直在控制住房贷款的增长率。此前，一些银行可以接受监管

要求，住房贷款要压降到40%以内，银行一直在消化，逐年压降这一规模。”某国有大行交易银行部相关负责人对第一财经说，“目前行内‘开门红’的经营性指标中，已经不包含个人按揭贷款了，这也就意味着，不管放多少，都不会算进‘开门红’的业绩。”

另在日常管理方面，为了进一步控制贷款规模，前述国有大行交易银行部相关负责人告诉记者，银行会根据监管的要求倒推银行每月贷款投放的上限，然后按照上限进行管理，不能超过这一水平。

一位房地产中介也对第一财经表示：“近期成交的几个案子，客户走的都不是四大行，小型银行居多，流程上并没有太大区别。贷款审批上，目前需要排队2-3周，然后放贷需要一周左右。”

不过，还需一提的是，相较在上限附近徘徊的银行，那些房贷占比不高的银行受影响并不大，甚至有了更大的业务增量空间。从上市银行2020年半年报数据来看，股份行里的平安银行、光大银行，城商行里的宁波银行、南京银行、长沙银行等，指标都较为适中。尤其宁波银行，房地产贷款占比仅6.3%，远低于监管上限。

从行业整体看，有分析称，住房按揭贷款依然有新增的空间。杨荣测算，目前住房按揭贷款的规模大概是34万亿，贷款余额预计大概是180万亿，住房按揭贷款占总量的比重是18%。如果按照整个行业平均的按揭贷款占比监管上限为25%，全行业来看，住房按揭贷款依然有新增的空间，预计新增规模在12.6万亿。

银行信贷结构将调整

对于银行业而言，涉房类贷款投放受限，将防止资金过度集中在房地产业，银行信贷投放将面临结构性配比调整，即尽量减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例，而增加其他零售贷款和对公的投放。

比如，前述华东地区城商行分行相关人士就对记者称，目前银行在推经营贷和消费贷，“开门红”主要是做本地上市和拟上市公司以及央国企客户，另外还会帮助企业发债等。

《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.83万亿元，占各项贷款余额28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。

财信证券分析称，针对指标明确的房地产贷款集中度管理要求，银行未来信贷投放政策将会在房地产贷款占比的限制下对风险和盈利进行权衡，选择最有利于自身发展的信贷政策。

同时，不同银行距离房地产贷款占比上限的空间差异，也将会造成银行之间的信贷结构调整。房地产贷款余额占比超限的银行将会选择在制造业等其他实体经 济领域相关业务发力，探索其他优质信贷投放领域，适度调整对公业务和零售业务的占比；房贷占比距离上限空间充足的银行也可把握机会发展房地产贷款业务，促进信贷结构优化平衡。

还需一提的是，日前市场上还发行了一单规模最大的住房抵押贷款支持证券（RMBS），农业银行作为发起机构，规模为200.15亿元。有分析称，这可能是金融机构通过这种方式实现信贷“出表”，以腾挪信贷额度。

此前《通知》发布时，兴业研究就曾提及，《通知》将在一定程度上促进RMBS的发行和投资。对于个人住房贷款占比接近或超出上限的商业银行，可通过大量发行RMBS进行资产流转，降低表内个人住房贷款规模。

兴业研究表示，RMBS一级、二级市场培育多年后，已形成稳定的投资环境和投资者，当前发行利率持续低于同期限同级别的中票短券，资产流转成本降低；单一RMBS项目发行体量大，一次注册、分次发行已然常态化，规模化腾挪信贷空间的效果明显。