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北京土地市场变化:土地价格上涨 有限的竞争房间数量减少

北京的土地市场格局正在发生明显变化。

近几年来，占土地交易绝对主力的竞争性房屋有限的土地(限定房价和竞争性地价)，今年的比重大幅降低。在今年转让的40多个住宅用地中，只有6个有限的竞争地块。

去年，竞争有限的土地比例仍接近一半。

与此同时，北京的土地转让价格正在上涨。

限竞房出让大幅减少

据记者《中国经营报》统计，截至2020年11月23日，包括工业用地在内，2020年北京招投标拍卖挂牌市场共出让地块69块，累计成交1669.64亿元，总建筑面积689.97万平方米。其中，销售住宅用地43处，总成交额1542.18亿元，规划建筑面积501.91万平方米。

在北京土地市场上出售的43块住宅用地中，只有6块是有限竞争用地，其余为无限价格用地，只有一块是纯共有产权土地。

乐居的购房数据显示，2019年北京50个住宅用地销售中，有21个限制竞争的住宅地块。

“有限竞争卖地的减少，意味着房企更难判断土地的真实价值，但也更有必要。”说起2020年北京的土地出让，一个大型房地产企业的人告诉记者。同时对方表示所在的房地产企业每年在北京土地市场都有收益，土地量基本在1-2箱左右。

壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩告诉记者，北京有限竞争屋将从2016年底开始供应，供应高峰在2017年和2018年，导致有限竞争屋严重积压，此后将进入逐步减少供应的阶段。不过，他也表示，没有迹象表明限制竞争房间的供应会停止。

“目前的限售房项目存量仍然较大，70%的存量还在等待入市，短期内不会退出市场；其次，从长远来看，在没有更好的政策替代来调节房价的情况下，有限竞争的住房项目不会退出市场。”潘浩指出。

据悉，今年售出的6块限制竞争房中，昌平的东小口镇和大兴的西红门镇各占2块，其余位于朝阳的房山良乡镇和东坝乡。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示，为了落实“房无投机”的定位，政府可能会在房价上涨过快的热点和地区引入有限竞争的住宅小区。

上述地块中，有三块是由两家以上房地产企业组成的财团，北京首创发展有限公司(600376。SH)参与了他们。剩下的三块分别落入新城控股、绿城、恒大手中。上述大型房地产企业告诉记者，北京的土地拍卖市场化程度高，竞争激烈，单个房地产企业在北京收购大量土地难度大，风险大。

自2020年以来，绿城也加快了在北京的布局。除了今年拿下大兴的限定赛房地块外，还先后布局了昌平和通州。不过恒大卖这块地更谨慎。自2016年9月北京开始以有限竞争方式出让土地以来，恒大在北京土地市场的行动暂停，直到2020年4月才开始通过招标、拍卖、挂牌等方式再次在北京拿地。

据悉，恒大18.5亿元的限定竞争房用地位于房山区良乡镇，地价为33.09%。根据土地出让要求，商品房平均销售价格不得超过35344元/m2，最高销售单价不得超过38878元/m2。

根据方天霞的数据，北京房山区的新房均价为25000元/平方米，但50%以上的房子

近两年来，在土地市场下行的大环境下，超过30%的升水率取竞地下限在北京实属罕见。根据潘浩的分析，对于房地产企业来说，项目开发不仅具有盈利目的，还具有提升品牌影响力的吸引力，尤其是在一线城市，市场份额也是重要的发展目标之一。

在赵秀池看来，有限的竞争空间慢慢退出是正确的。“商品房价格应当由供求关系决定，经济适用住房价格应当由政府决定。供求关系决定的房价可以继续，否则放开房价上限，房价很容易反弹。”她说，逐步取消限制竞争的住房政策对房地产企业是有好处的。因为在有限竞争空间的政策下，房企的盈利空间有限，难以操作。

事实上，早在2019年，北京的有限竞争室热就出现了消退的迹象。去年底，北京先后挂了10多块价格不限的纯商品房地块，逐渐改变了以限定竞争房为主的趋势。到2020年，纯商品房和限制竞争房的转让趋势将完全逆转。

上述大型房地产企业表示，此举对于北京的房地产企业来说是一件好事，因为他们对市场的把握更准确，征地精度更高。他认为，由于北京的开放程度高，房地产市场规范，竞争激烈，房地产企业很难在北京进行住房开发。但是利润方面，处于平均水平，没有什么过高或者过低。

地价再涨

随着有限竞争房屋用地的逐渐减少，北京的地价在这一年里悄然上涨。

上述大型房企坦承，地价上涨意味着“房企在北京市场盈利难度加大，收购土地必须更加谨慎”。

潘浩表示，为了应对疫情期间土地市场的下滑，今年北京土地市场在核心地区供应了一批优质地块，提高了整体底价和地价。

根据潘浩的分析，今年的地价上涨属于结构性涨价，实际高价地块数量有限。底价超过5万元/平方米的地块占全市交易总量的15%，不足以对整体市场产生重大影响。而且这部分高价土地在未来1 ~ 2年内会逐渐进入市场，短期内很难提价。

赵秀池告诉记者，提高底价和升水率意味着开发商仍然看好北京的房地产市场，北京的住房需求仍然很大。随着基础设施的不断完善，底价上涨应该是正常的，升水率取决于市场供求。

2019年，恒基兆业以69541.99元/平方米的底价拿下朝阳区孙河村地块，创下2019年北京市销售住宅地块的最高底价。2020年，北京将有4块楼面地价超过7万元/平方米的地块，其中地价最高的两块是5月份和盛创展拿下的丰台区汾中寺地块，每平方米单价分别达到7.62万元和7.39万元，升水率分别为42.08%和37.86%。其余两块地块位于海淀区四季青镇。这两块地总价超过100亿，市场也称之为“亿双子”。

根据上述大型房企的说法，丰台区是今年土地市场最热的区域。目前北京六区中只有丰台区在三四环附近还有土地，整体供应量、土地质量、未来潜力巨大。

据悉，2020年上半年，和盛创展在北京市丰台区分钟寺地区拿下三块地块，上市文件均要求“提交高标准商品房建设计划”。根据和盛展览的公告，其中两个项目将分别于2020年12月和2021年3月左右进入市场。因此

根据方天霞的数据，该区域的分中寺小区二手房价格在32000元/m2到44000元/m2之间，远低于此次和盛创展的征地价格。潘浩表示，虽然地块的底价已经超过7万元，但在未来没有价格限制的情况下，该项目仍有建设空间，这是近年来罕见的优质地块。

海淀区四季青镇的两块地因为底价高，以底价出售，分别由中国金茂、山西交通集团、融创财团中标。中国金茂独立拿下四季青镇地块后，引进绿城投资联合开发。有地产界人士告诉记者，近年来，中国金茂主要在北京布局核心高地价区。目前两块地的名字已经确定，都是大面积高端改良房。

除了楼层价格上涨，小区地块的升水率也能直接反映房企对北京市场的信息。

今年年初至11月23日，北京市出让住宅用地平均升水率约为16.41%，明显高于2019年北京市住宅用地市场9%的升水率。其中，升水率最高的地块位于通州区太湖镇亦庄新城站前区，被绿城拿下，升水率49.78%，网上报价17条。据悉，多达17家房地产企业参与了该地块的招标。该地块于2020年2月18日出售，被业界视为年初助推市场热度的重要地块之一。

“从位置上看，这个地块虽然处于成熟区边缘，但是离地铁站更近，区内待售项目和未来同期的竞争项目大部分都是限定竞争的住宅项目。但是这个地块没有价格限制，起步价低，所以吸引了很多开发商参与竞标。最终，可售住宅部分的底价锁定在30806元/平方米。与该地区目前的成交价格和5.3万元/平方米的限价相比，利润率相对充足。”潘浩说。

但他也提到，面对7%的自持部分和更高的地价成本，该项目也是对开发商交易能力的考验。记者了解到，这也是自2018年11月以来北京唯一一个出售的包含自持部分的地块。

(编辑：鲁治坤校对：阎景宁)