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“三条红线”顶 房企高杠杆扩张时代一去不复返|年度经济观察
在“不炒”“三条红线”下，房地产市场正在回归理性。房企保持一定规模还是有必要的，但是依靠杠杆实现高速增长的时代早就过去了，“所有开发商重新站在同一起跑线上”。
文 《中国企业家》 李艳艳
编辑米娜
头图摄影邓攀
“财务部2020年的KPI简直是‘压力大’。”江明多年来一直在国内一家领先的房地产企业负责融资，但2020年的生活特别艰难。首先，2020年上半年，公司要求大幅降低融资成本，他不得不与银行“软化泡沫”。下半年突然“三条红线”出来，自己的公司进入“面试”名单。此后，江明的任务又增加了——套卖房。
“部门人均指标一套房，今年卖不出去。别想着年终奖。”江明苦笑道。自2020年以来，许多房地产企业都为融资部门设定了新的目标，其中大部分侧重于“大幅降低融资成本”和“收钱”。很多房地产企业负责融资的高管在《中国企业家》上也证实了类似的观点。
“现金流”就像一把达摩克利斯之剑，永远挂在房地产企业的头上。在多重压力下，中国房地产市场经历了“艰难”的一年。受疫情影响，监管严格，市场降温，融资有限，“住”成了很多房企的现实写照。
当“三条红线”成为房地产行业的新规定时，“有房无房无炒”的定位被牢牢落实，中国房地产进入了产业转型与自身转型发展相结合的新阶段。有一个共识是，过去的高杠杆扩张模式正在加速消失，市场运行的逻辑发生了根本改变。优质服务、成本控制、现金流管理、组织变革.房企使出浑身解数，一场生死考验登场。
“红线”在上面，洗牌加速
“这个行业没有给你容错的机会。”
“三条红线”影响发酵三个月后，徐汇控股董事长林忠发出了这样的警告。到年底，房地产企业普遍面临着减债和冲业绩的双重压力。更严重的是行业洗牌加速，马太效应越来越明显。据不完全统计，截至2020年10月底，全国已有450多家房企宣告破产。
8月20日，住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会，对房地产企业融资监管提出新规定，包括不含预付款后的资产负债率不得超过70%。当时，根据房地产上市公司的中期业绩，中国指数研究院分析，在监测的172家房地产上市企业中，有121家企业不同程度地踩了线，33家企业全部踩了三条红线。
在森林中，“三条红线”是贯穿管理的。“这项政策至少会影响未来五到十年，所有房企都必须在新规定下找到新的生活方式。”他预测房地产行业即将进入6%利润率的生死线，必须在低利润环境下做精细化管理。“如果你不够精细，利润率可能会留在3%，基本不可能继续玩下去。”
许多受访的房地产企业高管表示，“三条红线”是行业发展到一定阶段的必然结果，这不仅意味着房地产企业要改变过去金融、运营、投资、合作等杠杆驱动的增长模式，也要告别“弯道超车”、“规模跨越”的激进理念。如林所言：“此业难有黑马，千里而已。”
中南建设秘书长梁杰表示，“三条红线”更多是针对生息负债，属于债务投资范畴。“三条红线”可以让管理运营能力强、能够持续提供良好回报资产的企业获得更多股权投资。当代房地产股份有限公司执行董事兼总裁张鹏也建议，房地产企业应在两三年内迅速降低高杠杆，以短期债务换取长期债务，以债务融资换取股票融资。
疫情爆发后，许多大型房企都在试图通过股权融资的方式获取低成本资金。根据通策研究院的监测数据，从40家典型房企的融资情况来看，2020年1-10月样本企业股权融资规模为1137.1亿元，同比增长225%，2019年同期仅为349.5亿元。在融资监管下，大多数房地产企业都在积极降低杠杆，甚至“绿档”房地产企业也在寻求优化财务结构的方法。龙湖集团是一家“绿色文件”住房公司，它在2020年初宣布完成年度融资计划，最近也抛出了增发融资的问题。
"金融技术和商业需要互补."张鹏建议，房地产企业应进一步突出现金流管理的价值，同时进一步扩大合作，降低自己的权益。张鹏的建议也是近年来很多企业的方向。
“政策改变后，大家会更多考虑如何花钱。这就要求企业大大提高识别未来有发展潜力城市的能力，低水平城市获得投资的机会会变得很少。”世茂集团副总裁、华北董事长兼总裁刘辉坦言，房地产企业未来的投资过程会更加注重流动的流动性，利润排在第二位。
在股票时代，找到“第二增长曲线”
由于多年的习惯，森林每年都会对下一年的市场进行判断和预测。但是他发现预测未来越来越困难。尤其是近几年，“黑天鹅”几乎每年都会出现。所以他在制定战略的时候，对内部定了两句话：保持战略方向大致正确，保持一切在的态度。
在追踪“变化”的同时，森林也关注一些“不变”。比如好的产品，好的服务，好的社区，客户对美好生活的追求。“我们做好这件事绝对是对的。”林忠还发现，拥抱数字化，拥抱“房地产”，拥抱股票时代，已经逐渐成为房企的发展趋势。“未来市值最大的企业都是‘线上线下’的企业。”
"数字化改造已经成为住宅企业的发展方向."嘉里CEO张艳说。2020年，房企数字化转型进程将加快，60%的50强房企加大了数字化投入，其中16家在1000万元人民币以上。另外，在组织架构和团队方面，排名前50的房地产企业90%都把信息部作为一级部门。去年这个比例还不到40%。
这也印证了万科集团董事局主席于亮早前所说的，房地产行业已经从较早的土地和金融红利时代进入了“管理红利”时代。“所有开发者又站在同一起跑线上了。但有一点是不变的，对客户好，产品好，服务好，一定能活下来。”于亮说。
根据CRIC的统计，前100家房地产企业中，97%已经制定了产业多元化战略，并寻求“第二增长曲线”。2020年初疫情被迫，加速了房地产行业的数字化、智能化趋势。开源证券地产首席分析师董祺认为，随着增量时代向存量时代的过渡，可持续收益将成为下半年房企的核心分化点。
物管成了万亿美元的“蓝海”。华创证券预测，到2030年底，物业管理市场将达到2万亿至3万亿元。红杉资本投资合伙人苏凯
近两年来，房企分拆上市的现象逐渐增多。2020年第四季度，物业管理公司上市进入高潮，世茂服务等近10家公司成功赴港“敲钟”。单季度IPO融资规模预计将远远超过2020年前三季度的总和。值得注意的是，并购已经成为物业管理行业尤其是总公司扩大规模、谋求发展的有力手段。根据韩毅智库的数据，上市房地产公司平均将超过50%的融资用于行业并购。
"万科地产肯定会上市，但时间尚未确定."2020年10月，于亮告诉媒体。同月，万科物业发展有限公司正式更名为万屋云托管科技服务有限公司.整个下半年，万科地产动作频繁，于亮似乎对地产界更有期待。得益于母公司在住宅领域的支持，万科地产2020年上半年实现营业收入66.98亿元，同比增长26.8%。其在集团中的份额也从去年的3.5%上升至4.6%。
租赁市场也很有前景。据嘉里数据，中国房屋租赁市场总规模预计将达到15510亿元，其中北方一线城市广州、深圳合计5565亿元，占比35.9%。在经历了疫情的考验和一系列雷电事件后，长期租赁公寓行业将迎来新一轮洗牌。
一个总的趋势是，房地产行业逐渐从简单的住宅消费向综合大规模消费过渡。除了长期涉足物业服务和租公寓，房企投资大健康产业的热情也在高涨。据凯瑞数据，前50名中有13家房地产企业涉足大健康产业，包括医疗保健、医院投资运营、医疗设备等非医疗服务。
优科坊创始人毛大庆希望从城市内容的创新和新的城市消费者的需求中寻求城市房地产新的衍生价值，逐步从传统的发展思路转向城市微观更新和城市微观改造，包括以人为本的消费产品和住宅的结合。
未来：“稳定”二字带头防范风险
“各行各业进入领先时代后，与其冒险，不如保住自己的净资产。”森林说。
利润的增长一直被认为是徐汇在森林中发展的首要目标。“2012年我们只评估了规模，2020年规模评估占比不到20%，利润评估占比80%。”近日，森林透露了一个关键KPI指标变化：2021年规模考核占比10%，未来基本全部成为考核利润。
总的来说，在“房无投机”的指导思想下，2020年的房地产政策延续了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的长效管控机制。华泰证券分析师陈深表示，这一机制是改变行业发展路径的重要里程碑，将打破房企通过高杠杆寻求扩张的路径依赖。
“未来行业股权销售集中度有上升趋势，融资成本整体下降。财务杠杆更健康，无息杠杆，资产多元化，在产业链上有话语权的企业，竞争优势更强。”陈深说。
关于加强融资监管的影响，首创证券分析师王松表示，面临财务压力的公司需要在未来几年迅速降低杠杆率。在未来较长一段时间内，房企将逐步优化自身融资结构和成本，土地市场竞争格局的改善将使土地溢价率下降，房企利润率有望见底。
王松表示，行业的市场监管在中长期内将保持一定的力度，但收紧监管基调不会是常态，仍需适当纠正政策。目前，关键的区域和城市控制政策的严重性是科学、技术和创新
受访的房地产企业大多看好房地产行业未来的发展趋势。在行业受到严重冲击的背景下，2020年房企业绩仍将实现一定增长。据嘉里数据，2020年1-11月，房地产百强企业销售总额同比增长10.3%，增速较上月提高1.3个百分点。根据参考所的数据，2020年1-11月，百强房企平均销售额为1128.2亿元，平均销售增长率为12%。
然而，房地产行业的放缓已经成为一种趋势。业内有人判断，2019年是大多数企业增速的拐点，很多企业的增速无法超过2019年之前。根据开源证券的说法，随着新的融资规定的实施，开发商新的计息负债规模会有上限，也就是说在周转率不变的情况下，销售规模的增长会有上限。
随着年关的临近，江明提前达到了融资目标，KPI里的这套也已经卖给亲戚了。但2020年下半年开始的“裁员”风暴，一直让他心有余悸，他也不确定2021年能否保住这份工作。最近开始做“副业”，每周定期往返几个城市签单送货。他最新的信条是，“在不确定的环境中做一些确定的事情”。