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高燕“新基础设施”投资新思维:技术授权带来的产业转型

2020年，新的基础设施将成为房地产投资的热点。

在春江的水热下，一些创新的产业投资机构已经悄然布局，深入培育物业、物流、智能制造等领域。更值得关注的是，高洵能否通过科技助力传统企业数字化转型的“哑铃理论”，推动相关房地产运营领域向更好的成本、更高的效率、更精细的管理不断迭代，帮助企业长期创造价值增值。

用新基建的逻辑来投物流地产

最先火起来的是物流地产。12月4日，城市土地研究所(ULI)与普华永道(PricewaterhouseCoopers)联合推出《房地产市场新兴趋势》，说明新冠肺炎疫情增加了写字楼、零售和酒店物业的空置率，削弱了他们的投资热情，而数据中心和物流地产成为热门资产类别。

同时物流地产表现出极佳的资金回报率，势头强于写字楼和商铺。据公开信息，2019年，物流在全国各大城市的房地产投资中，回报率最高，前景光明。

近水楼台的房地产企业已经进入市场。2017年，万科和碧桂园入股CIMC，同年房地产巨头的物流梦似乎苏醒了，比如绿地的战略合作伙伴中远船务，中远收购了一批物流企业。

2018年初，高燕参与了全球领先的物流、房地产和基础设施创新企业普洛斯的私有化和合并。这笔交易金额高达790亿元人民币，是亚洲历史上最大的M&A私募股权交易。

“物流是销售、电子商务和现代服务业的基础。所以物流中的每一个环节，包括物流节点、物流站点、物流仓库，一旦这个网络建立起来，就可以在这个网络空间里完成。许多运营和增值服务涉及容量、设备、资本等。这种服务模式和流程是非常长期的，具有非常基础和不可替代的价值。”高贤创始人章雷在他的新书《价值》中这样描述了物流地产的前景。

事实上，物流业作为经济发展的重要基础设施，其发展与时代发展息息相关。智能化、生态化、绿色化已成为物流业抓住可持续发展机遇的关键。

高轩利用长期投资基因，将科技创新、数字化、公司运营的经验注入ProLogis，不断以技术驱动赋予物流业力量，实现物流园区人、财、物、设备、信息、金融一体化，打造智慧物流生态平台，推动物流业升级发展。近年来，ProLogis不断努力打造共享生态平台，通过股权投资、金融服务和数据技术平台支持物流、科技和新能源产业发展，积极打造领先的物流产业生态系统，成为国内最早的智能物流生态系统构建者和推动者。

2018年初，高燕还参与京东物流融资25亿美元，帮助JD.COM优化供应链和物流渠道，也成为中国物流业最大的单笔融资。秉承长远的理念，高燕陪伴京东物流在供应链网络建设、智能物流前沿技术探索与应用、人才引进与培训、物流增值服务等方面发展。形成线上线下、全渠道、一体化的供应链服务。京东物流是目前全球唯一覆盖中小件、大件、冷链、B2B、跨境、众包六大垂直业务的物流网络平台企业。截至2020年上半年，京东物流已在全国运营了750多个仓库，大部件和小部件的网络几乎100%覆盖了行政区和

从普洛斯和京东物流的发展轨迹来看，很明显，高洵投资物流是以投资“新基础设施”的逻辑进行的，即利用技术赋予物流企业权力，通过促进科技手段在物流和运输各方面的充分利用，不断提高物流资源配置效率，促进全社会运输效率的提高。

用投SaaS的逻辑来投物业

在“房无投机”的一贯政策下，住房的开放领域逐渐平坦，存量巨大的房地产行业越来越受到市场的关注。

今年5月至10月，高燕分别投资7500万美元和5000万美元，成为建业新生活、合景优火等物业服务公司的基石投资者。早在去年年底，高燕就已经斥资3500万美元参与保利地产的基石投资。

在房地产领域，物业管理是一个规模较大的行业，但目前行业集中度较低，即使像碧桂园这样的巨头也只占1%-2%的市场份额。头地产开发商基本上都有自己的物业公司来支撑自己的地产业务，而中小地产开发商则倾向于寻找第三方专业品牌的物业管理公司。本质上，物业管理与轻资产的SAAS行业有很多相似之处：服务内容相对规范，每年有固定收入，客户粘性高，现金流好，稳定性强，收入可预测。

另外，物业未来能提供的增值服务，想象力很大。除了基本的物业管理，它还可以充当家庭服务提供商，提供装修、家政、教育和零售等服务，并通过扩大服务范围来提高价格。另一方面，由于物业管理仍然更加依赖人力，其商业模式仍然远非真正的SaaS，科技赋权对于整个行业实现跨越式发展尤为重要。

如果我们了解物业与SaaS的共性，以及目前物业管理发展遇到的瓶颈，就不难理解高燕为何如此喜欢物业：基于物业现有的商业模式，通过技术和创新赋能为物业管理提供数字化、智能化的解决方案，帮助行业突破过度依赖人力的瓶颈。

如果用高淳的“哑铃理论”来解释，就要以价值投资为创新媒介，在科技和实体经济两端发挥融合创新作用，积极推动新技术落地和传统产业升级；在此基础上，将“深度赋权”后投资能力作为创造更大社会价值的新媒介。

All in “新基建”打破技术与实体经济的界限

如果覆盖人工智能、大数据中心等领域的技术发展是实现“新基础设施”的基础，那么“新基础设施”的闭环可以通过最终将技术与实体经济嫁接融合，真正帮助传统产业实现降本增效来完成。

除了物业和物流，高淳在智能制造领域的布局也体现在对“新基础设施”的投入上：一方面，高淳继续增持信息自动化、工业互联网、智能机器人等上游技术，投资了一批以信息化、数字化、智能化为核心驱动力的智能制造企业；另一方面，也为传统产业注入了科技基因，促进了传统产业的数字化、智能化转型。

业内人士认为，从消费互联网到工业互联网，背后的本质是技术、物理产业和公共生活的高度融合。对高轩来说，打破传统与创新的界限，在广阔的行业中不断寻求和创造新的价值，将是他永恒的投资主张。