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宁波男生买的45万套房子拆迁！超过100万的赔偿金被原房主拿走了

今天我们来看一起农村房屋买卖官司。

这起纠纷发生在浙江宁波奉化，买卖双方都是奉化人。业主老陆是村民，买方小吴不是村民。

先说清楚：

根据现行法律，具有集体土地性质的农村房屋和宅基地只能出售给村里符合条件的村民。禁止城里人买，也禁止跨村买卖人！

但2016年8月，小吴买了老陆的房子。据小吴说，老陆当时经济困难，就找小吴帮忙，让小吴给他买房子。

当时双方以合同形式约定，总价45万元，首付款35万元。余款10万元，等小吴收到土地房屋的拆迁、安置及补偿费之后，一次性付清。

同一天，老陆给小吴开了一张收据，显示他收到了小吴的购房款35万元和——元，其中包括现金支付的16万元和从业务结算中借款的19万元。

后来小吴陆续付给老陆2.2万。

当然，因为是集体土地性质的房屋，不可能过户，也不可能取得新的产权证。

过了两年多，这处宅基地房屋果然拆迁了。

侧面图。图形和文字是不相关的

法院认定，2019年1月1日，老吕以房主的身份与奉化区房屋拆迁管理办公室签订 《集体土地上住宅房屋拆迁货币安置协议》 ，并拿到了拆迁补偿金和签约搬迁奖励款共计100多万元。

小吴显然无法接受这个结果，老陆被带着诉状告上了法庭。

小吴承认原买卖合同无效，就把房子退给了老陆。但老陆不得不返还购房款37.2万元，支付利息损失4.6万余元，赔偿损失70万元。

法院是怎么判决的？

一审判决认为，涉案房屋的土地财产为农村宅基地，属于集体所有。小吴不是村民，没有购房主体资格。原购房合同违反法律强制性规定，无效——，也就是说，房子还是老陆的。

法院指出，合同无效有两种后果：

1.因本合同而获得的财产应予以归还；

第二，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任.

法院自然支持小吴主张老陆返还其已支付的购房款37.2万元。

最重要的是，小吴主张的损失怎么算？

虽然双方表示不知道该房屋不能出售给其他村民，但购房合同中写明“该房屋属于集体土地，暂不能办理房屋所有权证和土地使用权证”。据此，一审法院认为，双方都应该知道房子不能交易，这导致合同无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。

一审法院认定经济损失赔偿金额为20万元.

小吴不服上诉。

信息图文不相关

小吴认为，老陆赔偿其经济损失20万元的一审判决缺乏依据，有失偏颇。老陆应当对买卖合同的无效承担主要责任。

由于征地拆迁，涉案房屋的真实价值发生了较大变化。小吴认为他的损失应该包括房屋增值部分(房屋拆迁安置权从房屋出让金中扣除)的收益，差不多70万。

二审，还真推翻了一审判决！

二审法院认定，双方当事人明知本案所涉房屋不能买卖，但仍签订了买卖合同，双方均有过错。但老吕作为出卖方，要求确认合同无效，意图阻止小吴获取案涉房屋的拆迁补偿利益，应承担主要过错。一审法院认定老陆的过错责任明显过轻，予以纠正。

鉴于双方的过错程度和合同的履行情况，结合老陆能够获得的拆迁利益，二审法院判决老陆赔偿小吴损失45万元。

故事到此结束。

从诉讼来看，小吴买了一套自己买不到的农村房子，得到的赔偿比房款多了一笔，但更不用说费时费力的诉讼了，从机会成本的角度来看也不一定划算。

边肖最后想在这场诉讼中重复一个关键信息：

集体土地性质的农村房屋、宅基地，只允许符合条件的同村村民之间买卖，外人莫去乱买！买了也办不了产权证，房子和地，最后也肯定不会是你的！

[来源：宁波房地产市场报告]

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